Upravljanje

ROK BOBNAR
030 30 20 15
rok.bobnar@fesst.si

AMADEJ VERČIČ
030/666 706
amadej.vercic@fesst.si

Kaj je upravljanje?

To je upravljanje večstanovanjske stavbe in skupnih delov etažnih lastnikov stavbe. S strani etažnih lastnikov so pooblaščeni da skrbijo za:

  • Izvajanje sklepov etažnih lastnikov stavbe
  • Redno vzdrževanje in obratovanje stavbe
  • Razdelitev skupnih stroškov
  • Izterjavo obveznosti posameznih solastnikov
  • Upravljanje rezervnega sklada stavbe
  • ...

Posamezna opravila upravnika, ki spadajo pod posle rednega upravljanja so:

  • ORGANIZACIJSKO ADMINISTRATIVNIH OPRAVIL
    • Pridobitev in ažuriranje evidenc poslovnih prostorov, delov, objektov in naprav;
    • Arhiviranje celotne dokumentacije;
    • Organiziramo zbore lastnikov in izvajamo sprejete odločitve ter koordiniranje le-teh;
    • Izdelamo poročilo o delu operativnega upravnika (upravitelja stavbe).
    • Posredujemo podatke upravnim organom za potrebe vodenja registra nepremičnin.
  • TEHNIČNO STROKOVNIH OPRAVIL
    • Pregled poslovnega objekta ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževanih delih ali prenovi;
    • Izdelava programa vzdrževalnih del, obravnava programa ter njegova veritifikacija po lastnikih;
    • Objava del, zbiranje ponudb, cenikov, predračunov; o Izbor najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela; o Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del;
    • Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (tukaj gre za redna servisna dela na skupnih delih in naprav napravah);
    • Nadzor pri izvajanju del; o Količinski in kakovostni prevzem izvršenih večjih vzdrževalnih del ali prenov;
    • Organizacija odprave morebitnih napak v času garancijske dobe na skupnih delih ali napravah;
    • Izdelava poročil o izvedenih vzdrževalnih delih;
    • Organizacija nujnih intervencijskih vzdrževalnih del, sprejem obvestil in ogled dejanskega stanja, izdaja naročil in organiziranje takojšnje sanacije stanja;
    • Prijavljanje morebitnih škod na skupnih prostorih, delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnicami;
    • Organiziranje odprave škode na skupnih delih in napravah;
  • FINANČNO RAČUNOVODSKIH IN KNJIGOVODSKIH OPRAVIL
    • Ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov obratovanja in vzdrževanja ter ostalih dogovorjenih stroškov po lastniških deležih, izdelava in dostava obračunov;
    • Inkaso obveznosti lastnikov;
    • Opominjanje in izterjava obveznosti;
    • Evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti;
    • Vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja; o Izdelava letnega poročila o delu upravnika;
    • Priprava potrebnih podatkov za sklenitev pogodbe o zavarovanju skupnih delov in naprav;
    • Izdelava poročil in informiranje lastnikov o finančnem in materialnem poslovanju, najmanj enkrat letno;
    • Zbiranje sredstev v rezervni sklad;
    • Priprava podatkov za sodno izterjavo obveznosti etažnih lastnikov;
  • PRAVNO PREMOŽENJSKIH OPRAVIL
    • Sklepanje pogodb o izvajanju storitev;
    • Sestava in vlaganje mandatnih tožb in izvršilnih predlogov zaradi sodne izterjave neporavnanih obveznosti v zvezi z uporabo ali upravljanjem objekta;
    • Posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopkov pred upravnimi organi in sodišči;
    • Dajanje informacij v zvezi s postopki na zahtevo etažnih lastnikov;
    • Vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti odločb ter evidenc izvršb;
    • Priprava poročil o rezultatih izterjav;
    • Svetovanje in pomoč pri urejanju medsebojnih razmerij v objektu;

Upravnik se je dolžan držati Stanovanjskega zakona (SZ-1)(http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?stevilka=3312&urlid=200369), ter izvajati vse naloge po veljavnem Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb (http://www.uradni-list.si/1/content?id=93454).

NAČIN ODLOČANJA

Odločanje z večinskim soglasjem (več kot 50% soglasje)

Etažni lastniki sprejemajo odločitve, ki štejejo med posle rednega upravljanja, z večinskim soglasjem (več kot 50%) po solastniških deležih.

Med posle rednega upravljanja sodijo odločitve v zvezi z:

  • obratovanjem in vzdrževanjem stavbe,
  • določitvijo in razrešitvijo upravnika,
  • imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora,
  • oddajanjem skupnih delov v najem,
  • sprejemanjem načrta vzdrževanja,
  • rezervnim skladom in odločanje o morebitnem povečanju prispevka lastnikov v rezervni sklad,
  • sprejemanjem hišnega reda,
  • odločanjem o vgradnji dodatnih merilnih naprav, ki omogočajo posredno določanje porabe (za toploto, hladno in toplo vodo) in
  • odločanjem o vseh drugih poslih, ki so potrebni za normalno bivanje v stavbi.

Odločanje z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75% soglasje)

Več kot 75 % soglasje je treba pridobiti za:

  • sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih;
  • zavarovanje stavbe;
  • izboljšave, kjer ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja (npr. preureditev kotlovnice, dodatna izolacija stavbe idr.).
  • opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja; Dovoljena dejavnost je dejavnost, ki ostalih lastnikov posameznih delov v večstanovanjski stavbi ne moti pri mirni rabi stanovanj in ne obremenjuje prekomerno skupnih delov oz. naprav stavbe.

Odločanje s soglasjem vseh lastnikov (100% soglasje)

Lastniki soglasno odločajo o:

  • sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona,
  • spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli,
  • omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene),
  • omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene),
  • sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na skupnih delih,
  • spremembi namembnosti posameznega stanovanja,
  • vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje
  • določitvi upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno. Če v primerih, kjer je treba pridobiti soglasje vseh lastnikov, to ni doseženo, lahko lastniki, ki imajo več kot 50 % lastniški delež predlagajo, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku. V primerih, kjer je treba doseči 75 % soglasje, lahko vsak etažni lastnik, ki se z odločitvijo ne strinja, predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Za več informacij lahko kontaktirate upravnika:

ROK BOBNAR
030 30 20 15
rok.bobnar@fesst.si

AMADEJ VERČIČ
030/666 706
amadej.vercic@fesst.si

OBRAZCI